¿Qué es una hipoteca de solo interés y cómo funciona? La calle

¿Qué es una hipoteca de solo interés y cómo funciona? La calle
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13 enero, 2021

12 de abril de 2019 11:08 a.m.EDT

Las hipotecas de solo interés están regresando después de una breve pausa en el panorama hipotecario.

Las hipotecas de solo interés fueron omnipresentes y precarias en los años previos a la Gran Recesión de 2008-2009, incluida la Gran Recesión.

En ese momento, los prestamistas hipotecarios empaquetaban y vendían préstamos hipotecarios con intereses únicamente a compradores de vivienda de mayor riesgo, que buscaban formas de mantener sus pagos hipotecarios lo más bajos posible.

Las hipotecas de solo interés cumplieron esa promesa, hasta cierto punto.

¿Qué es una hipoteca de solo interés?

En esencia, estas hipotecas permitían a los compradores de vivienda pagar solo los intereses de sus préstamos hipotecarios, y no el capital del préstamo y los intereses.

La salvedad con los préstamos de solo interés es importante: la asignación de pago de solo interés era solo por un período fijo.

Ese período fijo depende del prestamista, pero cuando expira, se espera que el prestatario pague el capital y los intereses del préstamo hipotecario, aumentando así el pago hipotecario mensual total en cientos de dólares en la mayoría de los casos. Durante la recesión, más de nueve millones de estadounidenses perdieron sus hogares entre 2006 y 2014, muchos de ellos vinculados a hipotecas de solo interés.

Dado su controvertido pasado en los años de la recesión, los préstamos de solo interés no son tan abundantes como hace un año, y comprenden alrededor del 1% del mercado hipotecario total de Estados Unidos, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios.

Aun así, se justifica una inmersión más profunda en las hipotecas de solo interés, ahora que estas hipotecas están volviendo a la experiencia de las hipotecas para el consumidor, incluso si vienen equipadas con normas y políticas más seguras.

¿Quién se beneficia de una hipoteca con intereses únicamente?

Ciertos consumidores hipotecarios pueden obtener más ventajas de una hipoteca con intereses que otros:

  • Cualquiera que quiera frenar sus pagos hipotecarios iniciales. Los prestatarios hipotecarios que quieran recortar sus pagos hipotecarios durante un tiempo fijo pueden beneficiarse de una hipoteca con intereses únicamente, especialmente los prestatarios que planean salir de la casa antes de que comiencen los pagos más altos.
  • Cualquiera con la expectativa de un ingreso mucho mayor en el futuro. Si espera ganar mucho dinero en unos pocos años (por ejemplo, es un estudiante de la escuela de medicina que será cirujano en cinco años), un préstamo hipotecario solo con intereses puede tener sentido. Ahorrará dinero antes y luego podrá manejar los pagos más altos en el futuro.
  • Si ha comprado una casa nueva pero aún es dueño de su antigua casa. Si ha comprado una nueva residencia pero todavía se aferra a su antigua casa, el dinero podría ser escaso. En ese escenario, tener un pago de préstamo más ligero temprano puede ayudarlo a ahorrar algo de dinero hasta que venda la casa anterior.
  • Si quieres más dinero para invertir. Es posible que los consumidores de hipotecas con intereses únicamente deseen invertir más dinero en acciones, bonos y otras inversiones durante los primeros años de sus préstamos. Después de todo, cuanto más dinero ahorre en los pagos iniciales de su hipoteca, más efectivo tendrá para obtener mayores ganancias en los mercados financieros.

La principal desventaja de un pago hipotecario de intereses solamente es grande: no está acumulando capital en la inversión de su vivienda.

Esto se debe a que, durante el período de solo interés, el efectivo que está pagando por su vivienda no se destina al capital, lo que ayuda a generar capital. En cambio, solo se destinará a los pagos de intereses, lo que no genera ningún valor neto de la vivienda.

¿Cómo funcionan las hipotecas de solo interés?

En general, las hipotecas de interés sólo están estructuradas como hipotecas tradicionales, empaquetadas con términos de 30 años. La variación clave está en el período de reembolso de intereses únicamente.

Con las hipotecas de solo interés, el plazo de pago de solo interés generalmente dura 10 años. En ese período, el prestatario del préstamo hipotecario paga solo los intereses del préstamo, lo que mantiene bajos los pagos hipotecarios mensuales para los propietarios con problemas de liquidez. Mientras tanto, el capital de la hipoteca permanece impago y el medidor sigue funcionando con los intereses acumulados de ese capital.

Tome una hipoteca a 30 años por $ 100,000 a una tasa de interés del 6.25%. En un período de pago de solo intereses, el pago mensual del préstamo sería de $ 520.83. Sin embargo, si se quita el componente de solo interés, el pago aumenta a $ 615.72 cuando se requiere el pago del capital y los intereses de la hipoteca.

Cuanto mayor sea el préstamo, mayor será el impacto de la etiqueta cuando expire un período de pago de solo interés y el titular de la hipoteca tenga que pagar el monto mensual más alto de la hipoteca.

Considere una hipoteca de $ 300,000 solo con interés, incluso con una tasa de interés más baja del 4%.

En una hipoteca tradicional de tasa fija a 30 años, el pago mensual es de $ 1,432. Pero una hipoteca de interés sólo bajo los mismos términos produce un pago mensual mucho más bajo durante un período de tiempo fijo de interés de 10 años.

En ese escenario, el propietario solo paga $ 1,000. Una vez que expira el período de pago de intereses solamente, y el prestatario hipotecario reanuda el pago del flete completo, ese pago hipotecario mensual aumenta a $ 1,818 durante los próximos 20 años.

Ese aumento en el pago mensual subraya el riesgo que corren los prestatarios de préstamos hipotecarios cuando confían en una hipoteca de interés únicamente. Incluso si venden la casa antes de que se agote el período de interés de 10 años, todavía están en el anzuelo por el resto del monto adeudado en su hipoteca, que debe pagarse en su totalidad, y aún no lo han hecho. construyó cualquier equidad en la casa.

Lo que debe saber sobre las hipotecas con intereses únicamente

Si aún está comprometido a obtener una hipoteca con intereses solamente, asegúrese de saber exactamente en qué se está metiendo y de comprender la realidad discordante de un pago hipotecario que aumenta en $ 400 o $ 500 al mes una vez que expira el período de pago de solo intereses.

Conozca sus fechas y plazos. Antes de firmar en la línea punteada de una hipoteca de solo interés, hable con su prestamista hipotecario y comprenda completamente los términos exactos que acepta al contratar la hipoteca.

Querrá saber la cantidad exacta de sus pagos de solo intereses, cuánto dura el período de pago de solo intereses, cuánto costará su hipoteca (mensual y total) una vez que expire ese período de tiempo. Si está asumiendo demasiado en términos de los pagos restantes, es mejor reducir su rango de precio objetivo y comprar una casa menos costosa.

Continúe y realice sus pagos de capital, de todos modos. Si está atrapado en una hipoteca de solo interés, eso no significa que no pueda pagar más del capital adeudado por la hipoteca durante el período de pago de solo interés fijo.

Digamos que consiguió un nuevo trabajo que paga más dinero o recibió una gran herencia. Con más efectivo disponible, puede pagar tanto el capital como los intereses, y miles de dólares sobre el costo total de su hipoteca.

Pague el pago inicial más grande posible. Cuanto más dinero deposite por adelantado, menos tendrá que pagar por la totalidad del préstamo hipotecario. Los préstamos con tasas de interés generalmente exigen pagos iniciales más altos (entre el 10% y el 30% en la mayoría de los préstamos), por lo que pagar más por adelantado es su mejor póliza de seguro contra el aumento de los costos hipotecarios mensuales.

No lo trate como una apuesta. Si está solicitando un préstamo hipotecario solo con interés con la esperanza de que el valor de su casa aumente, podría estar haciendo una mala apuesta. En el mundo real, las casas pueden perder valor y los propietarios pueden perder sus trabajos e ingresos. Es mejor esperar hasta que realmente pueda pagar la casa que desea, utilizando una hipoteca tradicional a 20 años, y comenzar a acumular valor patrimonial de inmediato.

Obtenga un préstamo hipotecario solo con intereses con los ojos bien abiertos. Sepa que los pagos de su hipoteca aumentarán y sepa que, al no hacer los pagos del principal, no está acumulando ningún valor en su nueva vivienda.

Y, si ocurre una tragedia y pierde un trabajo o se divorcia y no puede afrontar los crecientes pagos de la hipoteca de la vivienda, sepa que su próximo paso podría ser la recuperación bancaria y la ejecución hipotecaria, un lugar en el que ningún propietario quiere estar.