¿Qué es un REIT? Todo sobre los fideicomisos de inversión inmobiliaria

¿Qué es un REIT? Todo sobre los fideicomisos de inversión inmobiliaria
Category: Tasas De Interés
Author:
13 enero, 2021

Fecha de publicación: 22 de septiembre de 2020

Tabla de contenido:

¿Por qué querría invertir en un REIT?

La primera pregunta fundamental a abordar es “¿por qué?” Con tantas opciones de inversión, ¿por qué debería optar por un REIT?

Los REIT (Real Estate Investment Trust) permiten a la gente común invertir en bienes raíces comerciales. Con los REIT, no es necesario poseer una riqueza excesiva para invertir en propiedades, como centros comerciales. También puede compartir la equidad de los bienes raíces sin tener el dolor de cabeza de comprar una propiedad directamente.

Los rendimientos de los REIT tienden a superar los rendimientos totales promedio del mercado de valores en varios puntos porcentuales año tras año, al mismo tiempo que proporcionan dividendos por encima del promedio. La inversión es una de las clases de activos de mayor rendimiento que existen.

Los REIT son una opción inteligente para cualquiera que desee ingresos inmediatos y una oportunidad a largo plazo para el crecimiento de la riqueza.

¿Cómo funcionan los REIT?

Los REIT adquieren o desarrollan propiedades residenciales y comerciales. Una vez que la propiedad está en funcionamiento, los administradores alquilan el espacio a los inquilinos.

Estos ingresos por alquiler ayudan a proporcionar dividendos a los inversores. Aproximadamente el 90% de la renta imponible de un REIT debe destinarse a la distribución a los accionistas cada año. Esta política asegura dividendos inusualmente altos que superan los dividendos pagados por la mayoría de las empresas que pagan dividendos.

Un pequeño subconjunto de REIT, aproximadamente el 10%, está en hipotecas en lugar de bienes raíces. Si está buscando un ejemplo, piense en Fannie Mae y Freddie Mac. Estos REIT sintieron el profundo impacto de los cambios en las tasas de interés (todos sabemos lo que sucedió en 2008). Cuanto más suba la tasa de interés, menor será la caída de los precios de parada.

Sin embargo, en algunas situaciones de bajo interés, los REIT hipotecarios se negociarán con un descuento del NAV por acción. Explicaré esta métrica de cómo invertir en REIT con más detalle más adelante en el artículo.

¿Qué tipos de REIT existen?

Generalmente, cada REIT se especializa en un tipo de propiedad. Echemos un vistazo a algunas de las opciones.

  • Residencial : esta inversión generalmente consiste en complejos de apartamentos. Estas inversiones son más rentables en los grandes centros urbanos donde las viviendas no son asequibles. Estas ubicaciones obligan a muchas personas a alquilar, lo que permite a los propietarios cobrar grandes cantidades. Invertir en estas áreas a menudo produce beneficios y dividendos más sustanciales.
  • Atención médica : esta inversión puede tomar varias formas, incluidos consultorios médicos, hospitales y viviendas para personas mayores. Con una población estadounidense que envejece, es probable que esta forma de REIT continúe creciendo en popularidad y rentabilidad.
  • Minorista : al invertir en el comercio minorista, los REIT pueden adoptar la forma de centros comerciales, centros comerciales, tiendas independientes o puntos de venta. Casi el 24% de los REIT se encuentran en la industria minorista, lo que la convierte en la oportunidad de inversión más significativa.
  • Industrial : generalmente son fábricas o almacenes.
  • Hotel : muchos alojamientos obtienen fondos de los REIT, incluidos todo, desde complejos turísticos de lujo hasta moteles económicos.
  • Autoalmacenamiento : esta forma de REIT es para instalaciones donde las personas alquilan unidades pequeñas para el almacenamiento de pertenencias a corto o largo plazo.
  • Centros de datos : algunos edificios alquilan espacio para el almacenamiento de datos a través de REIT.

Hay muchas razones por las que puede elegir un tipo de REIT sobre el otro. Al considerar cómo invertir en REIT para su cartera de inversiones, también debe considerar la susceptibilidad de la industria al riesgo.

¿Son riesgosos los REIT?

Ninguna inversión conlleva cero riesgos. Es fundamental comprender cuánto riesgo está asumiendo con cualquier inversión. Uno de los riesgos más importantes asociados con los REIT es el riesgo de tasa de interés. Cuando las tasas de interés suben, los precios de los REIT tienden a disminuir.

Los riesgos también pueden variar según el REIT que elija. Algunas industrias son más propensas a sufrir una recesión que otras. Por ejemplo, la atención médica es relativamente a prueba de recesión porque la gente todavía necesita ir al médico sin importar lo que esté sucediendo con la economía. Sin embargo, los hoteles son mucho más susceptibles a las presiones económicas porque muchas personas dejarán de viajar si sus ingresos disponibles se agotan.

Si elige propiedades específicas para invertir, considere la estabilidad de los inquilinos en la propiedad. Si bien esta idea se aplica a cualquier REIT, puede ser más relevante para los REIT minoristas. Los REIT ganan dinero con el alquiler que pagan los inquilinos de la propiedad. Si la empresa inquilina es inestable y cierra, perderá dinero. Siempre querrá estar atento a inquilinos ancla robustos. Algunos tipos de negocios duraderos que los inversores deberían considerar son las tiendas de abarrotes y de mejoras para el hogar. Independientemente de lo que esté sucediendo en el mundo económicamente, la gente todavía necesitará comprar alimentos y reparar sus hogares.

Los REIT no negociados tienen su propio conjunto de riesgos que incluyen la incapacidad para realizar una investigación suficiente y la falta de liquidez. Puede ser casi imposible encontrar información completa sobre un REIT que no cotiza en bolsa. Y, a menudo, no hay tantos compradores y vendedores de estos REIT, lo que dificulta el traslado de uno de la inversión. Algunos de estos REIT incluso impiden que los inversores vendan durante al menos siete años. La mayoría de los inversores, especialmente los sin experiencia, elegirán REIT cotizados en bolsa.

Si el riesgo es una preocupación importante para usted, debe monitorear cuidadosamente las tasas de interés. Busque un campo que probablemente funcione bien incluso si ocurre una recesión. También puede considerar invertir en un REIT diversificado en lugar de uno especializado en un tipo de propiedad específico. Dar prioridad a la diversificación es uno de los mejores métodos para invertir en REIT y una de las formas más fáciles de mitigar el riesgo.

¿Cómo se evalúa el rendimiento de un REIT?

Por lo general, no puede evaluar los REIT con las mismas métricas que usaría para otros tipos de organizaciones. Al mirar REIT, debe considerar FFO.

FFO significa fondos de operaciones, que es el equivalente básico de ganancias. Sin embargo, FFO considera que la depreciación de la propiedad ofrece una visión más precisa de su viabilidad financiera.

Al evaluar un REIT, siempre mire el precio del FFO para comparar una imagen más completa de su valor con su costo.

Algunas otras métricas que pueden brindar una imagen más completa de su REIT incluyen la tasa de capitalización, el valor intrínseco, el valor del activo neto y la cobertura de intereses. Examinemos ahora algunos de estos valores y su impacto en la elaboración de estrategias sobre cómo invertir en REIT.

Tasa de capitalización

La tasa de capitalización se refiere a la tasa de pago actual del mercado por bienes raíces. Cap es la abreviatura de capitalización, lo que puede ayudarlo a recordar lo que significa este término.

Si la tasa fuera del 5%, eso significaría que los inversores están pagando aproximadamente 20 veces (1 dividido por 5%) el ingreso operativo neto de la propiedad inmobiliaria.

Otra forma de verlo sería pensarlo en términos del monto de su compra. Digamos que compró una propiedad por $ 1,000,000. Si las estimaciones sitúan las ganancias de la propiedad en $ 50,000 en su primer año, la tasa de límite sería del 5%.

Valor intrínseco

El valor intrínseco de un REIT se refiere a la percepción que tiene el inversor de su valor. Otra forma de decirlo es que es el precio que pagará el inversor en comparación con la tasa de mercado actual.

Este valor toma en vigor tanto los activos tangibles como los factores intangibles. Sin embargo, el número puede variar porque no todos ponen el mismo peso en estas dos categorías.

Los REIT ofrecen muchos activos tangibles que animan a la mayoría de los inversores a valorar más esta categoría. Sin embargo, no significa que deban ignorar los factores intangibles. Algunos ejemplos de estos factores incluyen:

  • El equipo directivo corporativo
  • Leyes y reglamentos
  • Tecnología
  • Ubicación
  • Moneda
  • Estabilidad regional

Estos elementos no son los únicos factores intangibles que existen, pero son algunos de los más frecuentes.

Una métrica relacionada es el margen de seguridad. Este valor representa la diferencia entre el precio de mercado actual y el valor intrínseco. Cuanto mayor sea el margen de seguridad, menor riesgo asumirá el inversor.

También puede calcular inversamente su precio de entrada en función de su nivel de comodidad con el riesgo. Este cálculo le ayudará a determinar qué precio es aceptable al considerar cómo invertir en REIT.

Valor liquidativo (NAV)

El valor liquidativo (NAV) es otra métrica utilizada para valorar un REIT. El NAV toma los activos totales del REIT y resta el valor de todos sus pasivos.

A algunos inversores también les gusta mirar el NAV por acción. Esta cifra toma el NAV y lo divide por el número de acciones ordinarias en circulación.

Cobertura de interés

Esta métrica compara las ganancias del REIT con los intereses adeudados por las deudas. La cobertura de intereses está en una proporción.

Por ejemplo, digamos que fue 6: 1. Esta valoración significaría que el REIT ganaba seis veces más dinero del requerido para pagar los intereses de sus deudas.

Lo más importante que debe recordar es que nunca debe mirar una sola métrica y dejarla de lado. Cada parámetro discutido anteriormente, y otros también, cuentan parte de la historia completa del REIT. Algunos REIT pueden tener una métrica que está fuera de los gráficos, mientras que otra representa una señal de alerta importante. Debe observar varias métricas para obtener una imagen holística de la calidad de la inversión.

Este proceso es preciso para todas las inversiones, no solo para los REIT. Un enfoque holístico juega un factor crítico en cómo invertir en REIT y es lo que todo inversor debe recordar siempre.

¿Cómo se evalúan los impuestos en los REIT?

La creación de REIT le ayuda a evitar la doble imposición a la que deben someterse las empresas.

Los dividendos de los REIT se gravan como ingresos regulares. Las tasas impositivas pueden llegar a ser excesivamente altas sin tasas impositivas preferenciales sobre dividendos. La mayoría de las personas invierten en REIT a través de cuentas con impuestos diferidos o libres de impuestos.

Esta clasificación les permite hacer excelentes cuentas de jubilación. Casi la mitad de todas las acciones REIT que cotizan en bolsa están en varias cuentas de jubilación.

¿Cómo empiezo a invertir en REIT?

Una vez que aprenda todo sobre cómo invertir en REIT y comprenda sus funciones y riesgos, estará listo para invertir. No hay una única forma de hacerlo. Puede comparar varias plataformas de negociación en línea y corredores para encontrar la que mejor se adapte a sus necesidades.

Nunca tenga miedo de hacer preguntas. Trabajó duro para ganar su dinero y merece comprender completamente dónde y cómo invertirlo.

¿Cuál es la diferencia entre una plataforma y una corredora?

Generalmente, las plataformas permiten a los inversores gestionar sus inversiones directamente. Las casas de bolsa utilizan representantes para administrar las inversiones de los inversores.

Con la popularidad y la simplicidad de Internet, estas clasificaciones se han vuelto borrosas. Sin embargo, si necesita ayuda más directa sobre cómo invertir en REIT, vaya con una agencia de corretaje en lugar de utilizar una plataforma de negociación.

Plataformas comerciales en línea

Todas las plataformas que se analizan a continuación le facilitan la inversión en propiedades inmobiliarias. Si bien los tres le permitirán invertir en REIT fácilmente, Equity Multiple y CrowdStreet ayudan específicamente a negociar acciones en bienes raíces. Pueden proporcionar una selección más completa de opciones en este campo.

Fundrise

Fundrise le permite invertir en tres sencillos pasos.

  1. En primer lugar, debe elegir un nivel de cuenta en función de cuánto dinero invertirá.
  2. A continuación, debe elegir la estrategia que más se alinee con su objetivo.
  3. Puede invertir a lo largo del tiempo con opciones para agregar dinero de forma manual o automática.

Equidad Múltiple

EquityMultiple existe específicamente para invertir en bienes raíces. Ofrece tres enfoques sobre cómo invertir en REIT. Su decisión sobre estos enfoques dependerá de su cronograma y objetivos.

  • La inversión de fondos funciona bien para las personas que buscan la diversificación desde el principio. Con esta estrategia, debes invertir al menos $ 20.000. Espere dejar el dinero solo durante un año y medio a diez.
  • La inversión directa implica invertir en propiedades específicas. Con esta estrategia, debe construir su cartera agregando una propiedad a la vez. Debe invertir al menos $ 10,000 para comenzar y dejar el dinero entre seis meses y cinco años.
  • La inversión con impuestos diferidos ofrece importantes beneficios fiscales. Los inversores que hayan adquirido recientemente importantes ganancias de capital, o que probablemente lo harán pronto, encontrarán atractiva esta estrategia. Generalmente, requiere una inversión de $ 40,000 que quedan en la cuenta durante cinco a diez años.

MultitudStreet

CrowdStreet es otra plataforma de inversión dedicada íntegramente a la inversión inmobiliaria, específicamente en bienes raíces comerciales. Esta plataforma también ofrece tres enfoques sobre cómo invertir en REIT.

  • Los fondos y vehículos ayudarán a los inversores a crear una cartera diversa de forma inmediata.
  • Las ofertas individuales permiten un control total de dónde va su dinero, incluso si puede ser más tedioso.
  • Las carteras personalizadas seleccionadas por CrowdStreet ayudan a los inversores a tomar las mejores decisiones para alcanzar sus objetivos.

Consulte nuestra revisión completa de CrowdStreet para obtener más información.

Más información: Crowdfunding inmobiliario: todo lo que necesita saber

Corredores online

Estos corredores ofrecen REIT que cotizan en bolsa y fondos mutuos y ETF de REIT. Si desea aprender a invertir en REIT junto con otros tipos de inversión, inicie una relación con una agencia de corretaje en línea para manejar todas sus necesidades de inversión.

TD Ameritrade

TD Ameritrade es una agencia de corretaje que le ayudará a aprender cómo invertir en REIT. Lo guían a través de la inversión en una variedad de productos. El corretaje ofrece de todo, desde cuentas estándar hasta cuentas adaptadas explícitamente a la educación o la jubilación.

TD Ameritrade ofrece muchas oportunidades de inversión. No tiene tarifas ocultas, mínimos de negociación ni mínimos de depósito.

Para obtener más información, consulte nuestra revisión de TD Ameritrade o visite TD Ameritrade .

E * COMERCIO

E * TRADE le dará todos los consejos que necesita para invertir, incluso si nunca lo ha hecho antes. Su proceso consta de cuatro sencillos pasos.

  1. Primero, debes establecer tus metas.
  2. A continuación, debe abrir su cuenta.
  3. Elija las cosas en las que desea invertir.
  4. Finalmente, debe monitorear su progreso para asegurarse de mantenerse encaminado para lograr sus objetivos.

Línea de fondo

Aprender a invertir en REIT puede ser abrumador, pero nunca debe tener miedo de diversificarse y probar algo nuevo. Hay muchas personas con talento para ayudarlo en sus esfuerzos. Todas las plataformas y corredores mencionados estarán encantados de ayudarlo a aprovechar al máximo su inversión REIT.

En última instancia, los REIT, sin duda, conllevan riesgos. Sin embargo, son una inversión que vale la pena para los inversores inteligentes que buscan ingresos pasivos con un enorme potencial de crecimiento. No es necesario ser millonario para invertir en bienes raíces. Ponga su dinero en un REIT hoy.

Escuche nuestro podcast sobre REIT :