¿Debería comprar una casa en una subasta?

¿Debería comprar una casa en una subasta?
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13 enero, 2021

Existen varios riesgos, pero podría terminar con un buen trato

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¿Cuáles son las recomendaciones para comprar una propiedad en una subasta?

¿Quiere adquirir una propiedad? Hay formas alternativas de compra que los canales tradicionales de buscar listados de bienes raíces y trabajar con agentes inmobiliarios. También puede comprar una propiedad en una subasta.

¿Debería comprar una casa en una subasta?

Conclusiones clave:

  • Comprar una casa en una subasta es más riesgoso que comprar mediante el proceso habitual. Es vital estar bien informado sobre cómo funcionan las subastas de bienes raíces.
  • Puede encontrar subastas de viviendas a través de gobiernos locales, agentes inmobiliarios y sitios en línea como RealtyTrac.com y Auction.com.
  • Las propiedades en subasta a menudo no permiten una inspección de la casa ni ninguna forma legal de ver el interior en persona. Si no puede permitirse el riesgo de comprar una propiedad en malas condiciones, apéguese a las subastas que le permitan inspeccionar la propiedad antes de ofertar.
  • Revise y comprenda todas las reglas de la subasta y haga su debida diligencia en cualquier propiedad que le interese, por ejemplo, verifique si hay reclamos, gravámenes y ocupantes antes de ofertar.

Cómo funciona la compra de una casa en una subasta

Los beneficios de comprar en una subasta incluyen ampliar sus opciones y posiblemente comprar con descuento. Es posible que se enfrente a menos competencia para comprar una casa de subastas en comparación con la compra tradicional, pero también se enfrentará a un grupo diferente de compradores potenciales, a menudo, inversores experimentados.

Quizás el mayor riesgo de comprar en una subasta es que tendrá un conocimiento limitado de las propiedades en venta, lo que hace que un error costoso sea una posibilidad real. Además, al igual que con cualquier compra de bienes raíces, deberá leer, comprender y firmar muchos documentos (idealmente con la ayuda de un abogado de bienes raíces).

La tradición inmobiliaria es rica en historias de casas compradas en una subasta por un valor muy inferior al de mercado, y esas gangas existen. Sin embargo, las subastas suelen ser una forma más arriesgada de adquirir una propiedad que comprar mediante el proceso habitual. Esa realidad hace que sea de vital importancia estar bien informado sobre cómo funcionan las subastas de bienes raíces y ser prudente con las propiedades por las que considera ofertar.

“Mucha gente cree incorrectamente que las casas en subasta son un buen negocio”, dice John Myers, un agente de bienes raíces y corredor calificado de Myers & Myers Real Estate en Albuquerque, NM “Algunas casas en subasta son un buen negocio y otras pueden ser un gran Error.” Para ayudarlo a evitar cometer un gran error, estos son los conceptos básicos de las subastas de propiedades residenciales, para que pueda decidir si esta opción podría funcionar para usted, ya sea que desee vivir en la propiedad o usarla simplemente como una inversión.

Propiedades de ejecución hipotecaria

Cuando un propietario no ha pagado la hipoteca durante al menos unos meses, puede caer en mora y terminar en ejecución hipotecaria. Cuando esto sucede, el banco presenta un aviso de incumplimiento ante el registrador del condado. Si el propietario no paga el saldo adeudado, o renegocia la hipoteca con el prestamista, el prestamista puede poner la casa en subasta y obligar al propietario a que no pague. Estas subastas de ejecución hipotecaria están a cargo de fideicomisarios contratados por el banco.

Incumplimiento de impuestos a la propiedad

Otra forma en que una casa termina en la subasta es cuando el propietario no paga los impuestos a la propiedad tasados. En estos casos, es la autoridad tributaria impaga, y no el banco, quien confisca la propiedad. La subasta de gravamen fiscal resultante es realizada por un alguacil local, un secretario o la oficina del contralor de la autoridad local o del condado.

Asistir a la subasta

Independientemente del tipo de subasta, estos eventos pueden tener lugar en lugares físicos como juzgados del gobierno local y salas de conferencias de hoteles, y estas subastas en persona se completan rápidamente. Las subastas de bienes raíces también se realizan cada vez más en línea, donde pueden durar días o semanas.

Comprar casas en subasta ha sido y seguirá siendo popular, según Earl White, cofundador de House Heroes LLC, una compañía de inversión inmobiliaria de Florida que compra casas, condominios y terrenos residenciales baldíos. “Los propietarios ocupantes con un presupuesto limitado y los profesionales de bienes raíces migran a fuentes donde hay menos competencia”, dice. “Naturalmente, las propiedades en subasta generan menos ofertas, lo que resulta en un precio de venta más bajo. Sin embargo, las subastas de ejecuciones hipotecarias no ofrecen los descuentos que existían durante la época de la crisis [de la vivienda] “.

White continúa explicando que cuando hay menos propiedades disponibles, los compradores están muy motivados debido a la apreciación de la vivienda y las tasas hipotecarias favorables. Dice que las subastas en línea han aumentado la competencia y han subido los precios.

Encontrar subastas de bienes raíces

Una forma de encontrar subastas es poniéndose en contacto directamente con los gobiernos locales o visitando sus sitios web para obtener información y luego hacer un seguimiento por teléfono para confirmar los detalles. Otro es a través de sitios como RealtyTrac.com y Auction.com. Sin embargo, la información en línea no siempre es precisa.

Es posible que se enumeren propiedades que se encuentran en pre-ejecución hipotecaria, porque el propietario está atrasado en los pagos. Es posible que estas propiedades nunca salgan a la venta porque sus propietarios se pongan al día con los pagos o lleguen a un acuerdo con sus prestamistas.

Los agentes y corredores de bienes raíces locales también pueden ser recursos valiosos. Desafortunadamente, es posible que no los encuentre dispuestos a ayudar, porque los agentes y corredores no ganan automáticamente comisiones en las subastas en vivo. Sin embargo, estos agentes inmobiliarios pueden ganar comisiones a través de subastas en línea.

Datos de servicio de listado múltiple

Los informes del servicio directo de listados múltiples (MLS) son mucho más valiosos para los compradores potenciales que los listados en línea, según White, porque contienen los datos completos del listado, incluidas fotos y, lo más importante, comentarios de corredores no públicos. “Los comentarios no públicos son importantes porque especifican información crítica que afecta el precio de venta y los días en el mercado”, dice White. “Por ejemplo, [estos informes MLS contienen información sobre] defectos de propiedad, opciones de financiamiento, ocupación y arrendamientos de inquilinos”.

La mejor manera de evaluar una propiedad en subasta es trabajar con agentes inmobiliarios, tasadores y contratistas. Dichos representantes de la industria comprenden los costos de construcción y remodelación y pueden estimar con precisión el valor de la propiedad y el costo del trabajo que necesita.

Si bien las reglas varían según la ubicación, los registros de la MLS y del condado a menudo solo están disponibles para los titulares de licencias de bienes raíces, según White. Según su experiencia, suelen estar encantados de ayudarle de forma gratuita si se pone en contacto con ellos.

White también señala que las subastas en persona han ido desapareciendo a medida que los condados aún más pequeños las han estado moviendo en línea. Miami y Palm Beach son dos lugares donde las subastas de impuestos y ejecuciones hipotecarias ahora están completamente en línea.

Tenga en cuenta que las subastas de ejecución hipotecaria a menudo se posponen o cancelan, incluso en el último minuto. Es posible que el prestamista no haya obtenido todo el papeleo que necesita o que el prestatario haya encontrado una solución para evitar la ejecución hipotecaria.

Lo que los licitadores deben saber

Antes de pujar en una subasta de bienes raíces, debe comprender el riesgo que está tomando. Una mala compra podría perseguirlo durante años. También debe comprender las reglas de la subasta y estar preparado para seguirlas antes de intentar participar.

Tendrá que registrarse y enviar un depósito reembolsable del 5% al ​​10% del precio de venta esperado de la propiedad a la entidad que realiza la subasta. Si la subasta es en persona, asegúrese de registrarse al menos una hora antes del inicio programado y obtener una tarjeta oficial, que subirá cuando esté listo para ofertar.

Ganar una propiedad en una subasta puede funcionar de dos maneras diferentes.

  • En una subasta de confirmación de prestamista, el prestamista no tiene que aceptar su oferta, incluso si usted es el mejor postor.
  • En una subasta absoluta, la oferta ganadora obtiene la propiedad.

El precio inicial de la subasta puede ser el saldo adeudado de la hipoteca o una cantidad menor diseñada para estimular la licitación. En una subasta de ejecución hipotecaria, el prestamista no puede beneficiarse de la subasta. A menudo, estas propiedades se venden con pérdidas; si hay una ganancia, se supone que irá al propietario de la vivienda en ejecución hipotecaria después de pagar la hipoteca y cualquier otro gravamen. Las propiedades de subasta no siempre son buenas ofertas; por ejemplo, el subastador podría establecer un precio de reserva oculto en una propiedad, que es el mínimo que se debe ofertar.

“Ya sea que un comprador asista a la subasta en persona o en línea, debe tener en cuenta que existe un precio de umbral para cada propiedad donde una compra inteligente puede convertirse en una compra tonta, y no debe permitir que el evento, el lugar o sus emociones influir en su decisión ”, aconseja Ron Humes, agente inmobiliario desde 2000 y actual vicepresidente de operaciones de Post Modern Marketing en Lexington, Kentucky.

Acceder a una propiedad

Las propiedades en subasta rara vez brindan a los compradores potenciales el mismo nivel de acceso que las propiedades vendidas tradicionalmente. Lo más probable es que no se le permita caminar por la propiedad con su agente a su conveniencia, aunque algunas compañías de subastas ofrecen casas abiertas.

“Personalmente, nunca recomendaría a un cliente que compre una propiedad de forma remota sin antes realizar la prueba del globo ocular”, dice David Roberson, un abogado y corredor de bienes raíces en San José, California. Él y su esposa poseen 22 propiedades de alquiler en tres estados, y él es el propietario y operador de Silicon Valley Property Management Group. Tanto usted como su equipo de inversión de confianza deben evaluar minuciosamente tanto el inmueble que está considerando como las personas con las que está tratando antes de obligarse legal o financieramente.

De manera similar, Humes advierte que las fuentes que informan sobre el valor actual o futuro de una propiedad pueden ser inexactas a menos que haya habido una evaluación in situ por parte de profesionales que sepan cómo recopilar y evaluar todos los detalles necesarios. La mejor manera de evaluar una propiedad en subasta es trabajar con profesionales (agentes inmobiliarios, tasadores y contratistas) que comprendan los costos de construcción y remodelación y que puedan evaluar con precisión el valor actual y futuro de la propiedad y el costo del trabajo que necesita.

Estado e inspecciones de la propiedad

Una casa puede tener todo tipo de problemas; recuerde, solía pertenecer a alguien que no podía pagar la hipoteca o los impuestos sobre la propiedad, por lo que el propietario probablemente tampoco podía pagar el mantenimiento o las reparaciones de rutina. Además, una vez que la pérdida de la vivienda parecía inevitable, el propietario puede haberla descuidado intencionadamente o incluso haberla dañado gravemente. Además, una propiedad desocupada puede haber sido objeto de vandalismo u ocupada por ocupantes ilegales.

Suponga que si la propiedad se ve terrible desde el exterior, probablemente se vea terrible por dentro. Las propiedades de subasta se venden como están y usted deberá poder pagar todas y cada una de las reparaciones. Por muy tentador que sea, no debe traspasar para tener una mejor idea de la condición de la propiedad. Es posible que haya visto aletas en la televisión entrando en los patios traseros, mirando o incluso trepando por las ventanas, pero hacerlo es ilegal y definitivamente no quiere molestar a nadie que ocupe la casa, no solo por cortesía sino también por su seguridad. Busque información sobre el historial de propiedad de la propiedad en los registros del gobierno local, hable con agentes inmobiliarios locales y solicite información respetuosamente a los vecinos.

Las propiedades en subasta a menudo no permiten una inspección de la casa ni ninguna forma legal de ver el interior en persona. Si no puede permitirse el riesgo de comprar una propiedad en malas condiciones, siga las subastas que le permitan inspeccionar la propiedad antes de ofertar. Sin esta información, puede ser difícil saber en qué se está metiendo, cuáles serán los costos de reparación de una propiedad y su verdadero valor hasta que se convierta en el propietario.

Incluso si puede obtener una inspección de la casa, eso todavía tiene sus límites. Es posible que los problemas detrás de las paredes, en los techos y debajo del piso no sean evidentes hasta que tome posesión. Si los servicios públicos están apagados, es posible que no pueda detectar fugas, problemas eléctricos, electrodomésticos rotos o mal funcionamiento del equipo HVAC.

Opciones de pago: planifique con anticipación

Comprar una propiedad en una subasta generalmente requiere mucho dinero en efectivo. Cada compañía de subastas y gobierno del condado tiene sus propios requisitos de pago, pero probablemente necesitará efectivo solo para garantizar su derecho a ofertar. Los montos del pago inicial y los métodos de compra a menudo dependen de la propiedad y de la casa de subastas. Es posible que existan opciones de financiamiento más flexibles comprando una propiedad del banco de la manera tradicional. Las subastas no son la única forma de comprar ejecuciones hipotecarias.

En cuanto al pago, los postores en una subasta deben traer efectivo, un giro postal o un cheque de caja por la suma requerida por el titular de la subasta. Por lo general, tendrá que pagar la propiedad en su totalidad inmediatamente después de ganar la subasta. Ocasionalmente, es posible que tenga hasta el día siguiente para completar el pago. No completar el pago puede resultar en la pérdida de su depósito y la exclusión de futuras subastas. Esté preparado para proporcionar prueba de fondos para demostrar que puede completar la compra. Si está haciendo una oferta como una entidad, como una LLC, un fideicomiso o una sociedad limitada en lugar de como un individuo, es posible que deba mostrar los documentos de su entidad.

Los ganadores pasan por el depósito en garantía y el cierre como lo harían con cualquier otra compra de vivienda. Los postores en las subastas de propiedades suelen ser inversores inmobiliarios que pueden pagar en efectivo. Para las subastas que permiten compras financiadas, deberá obtener una precalificación con anticipación. Algunas casas de subastas prefieren que trabaje con sus prestamistas afiliados y tendrán a esos prestamistas en el lugar de la subasta. Sin embargo, investigue de antemano para determinar las tasas de interés disponibles de los prestamistas competidores. Esta información puede darle cierta influencia.

Además, asegúrese de comprender las tarifas de la subasta que se espera que cubra. “Las casas compradas en subastas muchas veces tienen costos y tarifas de los subastadores, bancos, abogados y otras empresas que se requieren para llevar la propiedad a la subasta”, dice Humes. “No es raro encontrar tarifas de subasta del 10%, intereses bancarios y multas, honorarios de abogados, tarifas de venta del 12% y tarifas de preparación de la propiedad que se transfieren al comprador”.

Compruebe si hay reclamaciones, gravámenes y ocupantes

Antes de pujar, querrá contratar a una empresa de búsqueda de títulos para ver quién podría tener embargos contra la propiedad. Como propietario, usted será responsable de los gravámenes, lo que significa más dinero de su bolsillo.

Puede haber otras reclamaciones contra la vivienda, no solo gravámenes fiscales, sino también gravámenes de contratistas o una segunda hipoteca. Los postores deben consultar con la empresa de subastas para asegurarse de que la propiedad tenga un título claro. Si gana una subasta, querrá comprar un seguro de título durante el depósito en garantía o inmediatamente después del cierre para protegerse contra cualquier embargo que no se descubra durante la búsqueda del título.

En algunos casos, el (antiguo) propietario o un ocupante ilegal ocupará la propiedad y usted tendrá que desalojarlos, un proceso a menudo largo que puede ser desagradable en el mejor de los casos y costoso en el peor. Podría ser más ventajoso simplemente ofrecer varios miles de dólares por adelantado para mudarse y entregar las llaves.

Abstente de hacer nada hasta que tengas el título. Evite la urgencia de comenzar renovaciones o mudarse a la propiedad inmediatamente después de obtener su certificado de venta. Aún tendrá que esperar hasta 10 días más o menos para recibir su certificado de título. La propiedad no es realmente suya hasta que tenga ese certificado; el propietario aún podría conservar su derecho a la vivienda presentando una objeción a la venta ante el tribunal o cancelando el préstamo.

La línea de fondo

Las casas embargadas pueden ser atractivas desde el punto de vista financiero, pero existen muchos obstáculos que considerar antes de comprar. Además, el hecho de que una casa esté a la venta en una subasta no significa que podrá obtenerla a un buen precio (o que la casa sea un buen negocio a cualquier precio; podría ser un pozo de dinero). Sin embargo, para las personas inteligentes, inteligentes y motivadas, vale la pena explorar las subastas de propiedades como una forma de comprar una casa o una propiedad de inversión a bajo costo.

Dicho esto, considere las propiedades que no se venden en una subasta como una alternativa. “Puede ser posible encontrar un mejor trato al negociar con un vendedor que tiene capital en una propiedad y puede negociar en su propio nombre sin todas las multas y tarifas asociadas a la subasta”, aconseja Humes. “También puede tener más competencia en las subastas de empresas que compran propiedades para cambiarlas como modelo de negocio. Las casas subastadas no siempre son la mejor oferta para el comprador de vivienda promedio “.

Si está interesado en intentar conseguir una propiedad en oferta en una subasta, hay mucho que aprender. Las subastas son una forma más arriesgada de comprar una propiedad que a través de un agente inmobiliario. Es importante estar muy bien informado sobre el proceso y las propiedades por las que está interesado en ofertar. Trabajar con un agente o corredor de bienes raíces local para identificar propiedades potenciales puede ayudar, aunque es posible que no estén interesados ​​a menos que pueda llegar a un acuerdo de compensación.

Por último, asegúrese de revisar a fondo todas las reglas de la subasta y realizar la debida diligencia en la propiedad antes de ofertar. Busque el consejo de un abogado de bienes raíces, idealmente uno con experiencia en ventas de ejecuciones hipotecarias, para asegurarse de que comprende cuáles serán sus responsabilidades y pasivos si es el postor ganador.