Comprensión de la estructura de pago de la hipoteca

Comprensión de la estructura de pago de la hipoteca
Category: Tipo De Préstamo
Author:
13 enero, 2021

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo diseñado para ayudarlo a comprar una casa. Además de reembolsar el principal, también debe pagar intereses al prestamista. La casa y la tierra a su alrededor sirven como garantía. Pero si está buscando ser propietario de una casa, necesita saber más que estas generalidades. Este concepto también se aplica a las empresas, especialmente en lo que respecta a los costes fijos y los puntos de parada.

Conclusiones clave

  • Los pagos de la hipoteca se componen de sus pagos de capital e intereses.
  • Si realiza un pago inicial de menos del 20%, se le pedirá que contrate un seguro hipotecario privado, que aumenta su pago mensual.
  • Algunos pagos también incluyen impuestos sobre bienes raíces o propiedades.
  • Un prestatario paga más intereses en la parte inicial de la hipoteca, mientras que la última parte del préstamo favorece el saldo del principal.

Historia

Casi todos los que compran una casa tienen una hipoteca. Las tasas hipotecarias se mencionan con frecuencia en las noticias de la noche, y la especulación sobre la dirección en la que se moverán las tasas se ha convertido en una parte estándar de la cultura financiera.

La hipoteca moderna surgió en 1934 cuando el gobierno, para ayudar al país a superar la Gran Depresión, creó un programa hipotecario que minimizó el pago inicial requerido de una casa, aumentando la cantidad que los propietarios potenciales podían pedir prestado. Antes de eso, se requería un pago inicial del 50%. Hoy en día, es deseable un pago inicial del 20%, principalmente porque si su pago inicial es inferior al 20%, debe contratar un seguro hipotecario privado (PMI), lo que aumenta sus pagos mensuales.  

Sin embargo, lo deseable no es necesariamente alcanzable. Hay programas hipotecarios disponibles que permiten pagos iniciales significativamente más bajos, pero si puede administrar ese 20%, definitivamente debería hacerlo.

Comprensión de la estructura de pago de la hipoteca

Pagos hipotecarios

Los principales factores que determinan sus pagos hipotecarios mensuales son el tamaño y el plazo del préstamo. El tamaño es la cantidad de dinero que toma prestada y el plazo es el tiempo que tiene para devolverlo. Generalmente, cuanto más largo sea su plazo, menor será su pago mensual. Es por eso que las hipotecas a 30 años son las más populares. Una vez que sepa el monto del préstamo que necesita para su nueva casa, una calculadora de hipotecas es una manera fácil de comparar los tipos de hipotecas y varios prestamistas.  

PITI: Componentes de pago de hipotecas

Hay cuatro factores que juegan un papel en el cálculo del pago de una hipoteca: principal, intereses, impuestos y seguro (PITI). Al mirarlos, usaremos una hipoteca de $ 100,000 como ejemplo.

Principal

Una parte de cada pago de la hipoteca se dedica al reembolso del saldo principal. Los préstamos están estructurados de manera que la cantidad de capital que se devuelve al prestatario comienza con un monto bajo y aumenta con cada pago de la hipoteca. Los pagos de los primeros años se aplican más a intereses que a capital, mientras que los pagos de los últimos años invierten ese escenario. Para nuestra hipoteca de $ 100,000, el capital es de $ 100,000.

Interesar

El interés es la recompensa del prestamista por asumir un riesgo y prestarle dinero. La tasa de interés de una hipoteca tiene un impacto directo en el monto del pago de una hipoteca: tasas de interés más altas significan pagos hipotecarios más altos.

Las tasas de interés más altas generalmente reducen la cantidad de dinero que puede pedir prestada y las tasas de interés más bajas la aumentan. Si la tasa de interés de nuestra hipoteca de $ 100,000 es del 6%, el pago mensual combinado de capital e interés en una hipoteca a 30 años sería de aproximadamente $ 599.55 — $ 500 de interés + $ 99.55 de capital. El mismo préstamo con una tasa de interés del 9% da como resultado un pago mensual de $ 804.62.

Impuestos

Los impuestos sobre bienes inmuebles o propiedad son evaluados por agencias gubernamentales y se utilizan para financiar servicios públicos como escuelas, fuerzas policiales y departamentos de bomberos. El gobierno calcula los impuestos sobre una base anual, pero usted puede pagar estos impuestos como parte de sus pagos mensuales. El monto adeudado se divide por el número total de pagos hipotecarios mensuales en un año determinado. El prestamista cobra los pagos y los mantiene en custodia hasta que se tengan que pagar los impuestos.  

Seguro

Al igual que los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, los pagos del seguro se realizan con cada pago de la hipoteca y se mantienen en depósito hasta el vencimiento de la factura. En este proceso se hacen comparaciones para nivelar el seguro de prima. Hay dos tipos de cobertura de seguro que pueden incluirse en el pago de una hipoteca. Uno es el seguro de propiedad, que protege la casa y su contenido de incendios, robos y otros desastres. El otro es el PMI, que es obligatorio para las personas que compran una casa con un pago inicial inferior al 20% del costo. Este tipo de seguro protege al prestamista en caso de que el prestatario no pueda pagar el préstamo. Debido a que minimiza el riesgo de incumplimiento del préstamo, el PMI también permite a los prestamistas vender el préstamo a los inversores, quienes a su vez pueden tener cierta seguridad de que se les devolverá la inversión en deuda.La cobertura de PMI se puede cancelar una vez que el prestatario tenga al menos un 20% de capital en la vivienda.  

El seguro hipotecario puede cancelarse una vez que el saldo alcance el 78% del valor original.

Si bien el capital, los intereses, los impuestos y el seguro constituyen la hipoteca típica, algunas personas optan por hipotecas que no incluyen impuestos o seguros como parte del pago mensual. Con este tipo de préstamo, tienes un pago mensual más bajo, pero debes pagar los impuestos y el seguro por tu cuenta.

El calendario de amortización

El programa de amortización de una hipoteca proporciona una visión detallada de qué parte de cada pago de la hipoteca se dedica a cada componente de PITI. Como se señaló anteriormente, los pagos hipotecarios de los primeros años consisten principalmente en pagos de intereses, mientras que los pagos posteriores consisten principalmente en capital.  

En nuestro ejemplo de una hipoteca de $ 100,000 a 30 años, el programa de amortización tiene 360 ​​pagos. El programa parcial que se muestra a continuación demuestra cómo el equilibrio entre los pagos de capital e intereses se invierte con el tiempo, avanzando hacia una mayor aplicación del principal.

Pago Principal Interesar Saldo principal
1 $ 99.55 $ 500.00 $ 99,900.45
12 $ 105.16 494,39 $ $ 98,772.00
180 $ 243.09 356,46 $ $ 71.048,96
360 597,00 $ $ 2.99 $ 0

Como muestra la tabla, cada pago es de $ 599.55, pero la cantidad dedicada al capital y los intereses cambia. Al comienzo de su hipoteca, la tasa a la que obtiene el valor neto de su vivienda es mucho más lenta. Es por eso que puede ser bueno realizar pagos de capital adicionales si la hipoteca le permite hacerlo sin una multa por pago anticipado. Reducen su capital que, a su vez, reduce el interés adeudado en cada pago futuro, moviéndolo hacia su objetivo final: cancelar la hipoteca.

Por otro lado, el interés es la parte que es deducible de impuestos en la medida permitida por la ley, si detalla sus deducciones en lugar de tomar la deducción estándar.  

Las hipotecas respaldadas por la FHA, que permiten que las personas con puntajes crediticios bajos se conviertan en propietarios de viviendas, solo requieren un pago inicial mínimo del 3.5%.

Cuando comienzan los pagos de la hipoteca

El primer pago de la hipoteca vence un mes completo después del último día del mes en el que se cerró la compra de la vivienda. A diferencia del alquiler, que se vence el primer día del mes para ese mes, los pagos de la hipoteca se pagan atrasados, el primer día del mes pero para el mes anterior.

Digamos que el cierre ocurre el 25 de enero. Los costos de cierre incluirán los intereses devengados hasta finales de enero. El primer pago total de la hipoteca, que corresponde al mes de febrero, vence el 1 de marzo.

Como ejemplo, supongamos que toma una hipoteca inicial de $ 240,000, sobre una compra de $ 300,000 con un pago inicial del 20%. Su pago mensual equivale a $ 1,077.71 bajo una hipoteca de tasa fija a 30 años con una tasa de interés del 3.5%. Este cálculo solo incluye capital e intereses, pero no incluye impuestos sobre la propiedad ni seguros.

Su interés diario es de $ 23.01. Esto se calcula multiplicando primero el préstamo de $ 240,000 por la tasa de interés del 3.5%, luego dividiendo por 365. Si la hipoteca se cierra el 25 de enero, debe $ 161.10 por los siete días de intereses acumulados por el resto del mes. El próximo pago mensual, que es el pago mensual completo de $ 1,077.71, vence el 1 de marzo y cubre el pago de la hipoteca de febrero.

Debe tener toda esta información con anticipación. Según la regla de divulgación integrada de TILA-RESPA, se le deben proporcionar dos formularios tres días antes de la fecha de cierre programada: la estimación del préstamo y la divulgación de cierre. La cantidad de intereses devengados, junto con otros costos de cierre, se establece en el formulario de divulgación de cierre. Puede ver el monto del préstamo, la tasa de interés, los pagos mensuales y otros costos, y compararlos con la estimación inicial que se proporcionó.  

La línea de fondo

Una hipoteca es una herramienta importante para comprar una casa, lo que le permite convertirse en propietario de una vivienda sin hacer un gran pago inicial. Sin embargo, cuando adquiere una hipoteca, es importante comprender la estructura de sus pagos, que cubren no solo el capital (la cantidad que pidió prestada) sino también los intereses, los impuestos y el seguro. Le indica cuánto tiempo le llevará liquidar su hipoteca y, en última instancia, qué tan caro será financiar la compra de su vivienda.