Cómo funciona el proceso de suscripción de hipotecas; Asesor de Forbes

Cómo funciona el proceso de suscripción de hipotecas; Asesor de Forbes
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13 enero, 2021

El proceso de suscripción de la hipoteca determina si sus finanzas son lo suficientemente sólidas para pagar el préstamo hipotecario que está solicitando. Y, debido a que las finanzas de cualquier persona podrían empeorar, el proceso de suscripción también evalúa si la propiedad que desea comprar será lo suficientemente valiosa como para pagar el préstamo si el prestamista tiene que ejecutar la hipoteca. En términos técnicos, la suscripción de hipotecas evalúa su capacidad para pagar el préstamo y la garantía que lo garantizará.

¿Qué es el proceso de suscripción de hipotecas?

El proceso de suscripción de hipotecas son todos los pasos por los que pasa un asegurador para evaluar su capacidad de préstamo y garantía después de solicitar un préstamo hipotecario. Estos pasos incluyen verificar su identidad, verificar la estabilidad y el monto de sus ingresos, verificar su empleo, revisar sus declaraciones de impuestos, examinar sus estados financieros, verificar sus puntajes crediticios y examinar sus informes crediticios para asegurarse de que pueda pagar el préstamo.

Si todo sale bien durante la suscripción, podrá cerrar su hipoteca.

Guiado por el prestamista, el inversionista y los requisitos federales, un asegurador hipotecario analizará sus finanzas para asegurarse de que no sea un prestatario riesgoso. Quieren ver cómo se comparan sus ingresos con su deuda, qué tan estable ha sido su empleo y si es probable que continúe obteniendo un ingreso similar en el futuro previsible. También analizarán su solicitud y los documentos de respaldo para asegurarse de que no esté cometiendo fraude.

Además, la suscripción de hipotecas asegura que los prestamistas sigan las leyes sobre las calificaciones para ciertos programas de préstamos. Por ejemplo, un asegurador deberá asegurarse de que el solicitante de un préstamo hipotecario de la Administración de Veteranos haya cumplido con los requisitos del servicio militar del programa hipotecario de VA. O tal vez necesiten asegurarse de que un solicitante de hipoteca convencional con un pago inicial bajo tenga un puntaje de crédito de al menos 680 para que el préstamo pueda venderse a Fannie Mae, una de las entidades patrocinadas por el gobierno que ayuda a respaldar el sistema de hipotecas de vivienda de EE. UU. .

Los aseguradores deben seguir pautas objetivas al evaluar la solicitud de un posible prestatario. La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal.

Automatizado vs. Suscripción manual

La suscripción automatizada utiliza software para poner en marcha la bola. Con las entradas de su solicitud de préstamo, el software puede emitir una decisión de suscripción provisional. Los prestamistas que venden las hipotecas que originan a Fannie Mae utilizan un programa llamado Desktop Underwriter para la suscripción automática. El programa de préstamos vendidos a Freddie Mac se llama Loan Product Advisor.

El software puede aprobar automáticamente su solicitud, lo que lo coloca en la vía rápida para el cierre. Un suscriptor humano aún verificará su solicitud y la documentación de respaldo.

Alternativamente, el software puede remitir su aplicación a suscripción manual, que tiende a ser un proceso más lento. Significa que algo acerca de su solicitud queda fuera de los criterios de aprobación automática, por lo que el asegurador debe identificar sus fortalezas financieras en otra área para compensar esa debilidad.

Los aseguradores envían este formulario cuando suscriben manualmente su préstamo. Puede verlo para tener una idea de lo que deben revisar.

El sistema de suscripción también puede emitir un resultado entre una aprobación automática y una remisión a la suscripción manual. En estos casos, un pequeño ajuste a su solicitud, como pagar el saldo de una tarjeta de crédito, podría ser suficiente para volver a enviar su solicitud y obtener una aprobación de suscripción automática.

Lo que evalúa el asegurador hipotecario

El asegurador hipotecario evalúa todos los aspectos de sus finanzas que los prestamistas quieren conocer para decidir si usted tiene un riesgo crediticio aceptable. Básicamente, el suscriptor debe demostrarle al prestamista que es probable que reembolse el préstamo. Eso significa que analizarán estos factores:

  • Ingresos. ¿Tiene un historial de ingresos constantes que probablemente continuará? ¿Es suficiente para pagar la hipoteca que está solicitando, junto con los impuestos sobre la propiedad, el seguro y las tarifas de la asociación de propietarios?
  • Bienes. ¿Tiene el efectivo necesario para cerrar? ¿Le quedarán suficientes reservas de efectivo después del cierre para afrontar cualquier interrupción en sus ingresos o gastos?
  • Crédito. ¿Su puntaje de crédito es lo suficientemente bueno como para calificar para el préstamo? ¿Hay elementos despectivos en su informe de crédito? ¿Qué tan graves y qué tan recientes son?
  • Deudas y otros pasivos. ¿Cuáles son sus pagos mensuales totales de deuda? ¿Cómo serán sus ratios de deuda inicial y final si se le aprueba esta hipoteca? ¿Está obligado a pagar manutención infantil o pensión alimenticia?
  • Colateral. ¿La tasación de la vivienda es al menos equivalente al precio del contrato?

Resultados potenciales de suscripción

El resultado de la evaluación del suscriptor será una aprobación, suspensión o denegación condicional.

  • La aprobación condicional o contingente significa que debe enviar más documentos para responder las preguntas del asegurador, pero siempre que esos documentos se revisen, estará autorizado para cerrar. Las solicitudes comunes incluyen verificar la fuente de un depósito grande para demostrar que no es un préstamo o verificar la fuente de un pago inicial dotado con una carta de regalo del donante.
  • La suspensión significa que hay una pregunta más importante sobre su archivo. Su oficial de préstamos trabajará con usted para resolver las preguntas del asegurador.
  • La negación significa lo que parece. Incluso si fue aprobado previamente, una revisión exhaustiva de sus finanzas mediante la suscripción puede significar que su préstamo finalmente sea denegado.

Cómo funciona la obtención de una hipoteca

Paso a paso, desde la solicitud hasta la financiación del préstamo, así es como funciona el proceso de obtención de una hipoteca.

  1. Solicita una hipoteca.
  2. Obtenga una aprobación previa.
  3. Encuentre una casa y firme un contrato de compra, si aún no lo ha hecho.
  4. Envíe el contrato de compra a su oficial de préstamos.
  5. Revise el presupuesto de su préstamo para asegurarse de que desea continuar.
  6. Envíe su documentación de suscripción a su oficial de préstamos.
  7. Espere a que el suscriptor revise su solicitud.
  8. Responder a cualquier solicitud de información adicional del asegurador.
  9. Obtenga la aprobación para cerrar su hipoteca.
  10. Firmar el papeleo de cierre.
  11. Espere a que se financie su préstamo.

Cuánto tiempo lleva el proceso de suscripción

Según el Homebuying Institute, un sitio web educativo independiente para compradores de vivienda, de cinco a ocho días hábiles es un plazo razonable para el proceso de suscripción de hipotecas.

Algunos prestamistas hipotecarios de tecnología avanzada se están diferenciando de sus competidores al ofrecer una suscripción aún más rápida. Por ejemplo, Movement Mortgage dice que puede proporcionar resultados de suscripción dentro de las seis horas posteriores a la recepción de una solicitud.

Pero el proceso también puede llevar más tiempo que el promedio. Las circunstancias de cada prestatario son únicas.

Varios factores afectan la duración del proceso de suscripción de la hipoteca:

  • El volumen de solicitudes del prestamista y los niveles de personal.
  • La competencia del oficial de préstamos
  • El proceso de suscripción del prestamista
  • La experiencia del asegurador
  • El tipo de préstamo que solicita
  • Con qué rapidez responde a las solicitudes de documentación del asegurador
  • Qué tan complejas son tus finanzas
  • Los resultados de la tasación de la vivienda

El tiempo que lleva cerrar su préstamo incluye todo el proceso de principio a fin. El tiempo promedio desde la solicitud hasta el cierre fue de 45 días durante los 12 meses que terminaron en agosto de 2020, según el proveedor de tecnología hipotecaria Ellie Mae. La suscripción es solo una parte de ese proceso.